I langt de fleste andels- og ejerforeninger skal bestyrelsen godkende en ny væg, før den bygges, også når væggen ikke er bærende og står inde i din egen lejlighed. Det samme gælder en forsatsvæg mod naboen, et nedhængt loft og ændret rumfordeling. Bestyrelsen beder typisk om fem ting: beskrivelse af opbygningen, tegning med mål, hvem der udfører arbejdet, lyd og brand mod naboen, og tidsplan med arbejdstider. Kommunen skal kun ind, når en væg er bærende, antallet af boliger ændres, eller flugtveje berøres.
Vi leverer den beskrivelse og tegning, bestyrelsen skal bruge, som en del af tilbuddet. Hvad selve væggen koster, kan du se i guiden om, hvad en gipsvæg koster, og hvad der er særligt ved at bygge i en ejendom fra 1900-tallet, står i guiden om københavnerlejligheder.
Hvornår skal jeg spørge foreningen?
Tommelfingerreglen er: altid, når du ændrer noget, der ikke er løst inventar. En ny skillevæg, en forsatsvæg mod naboen, et nedhængt loft, en væg der fjernes, en dør der flyttes, og enhver ændring af, hvilke rum der er hvor. Selv når væggen ikke bærer noget og ikke rører naboen, ejer du i en andelsforening ikke lejligheden, men en andel af hele ejendommen med brugsret til din lejlighed, og ændringer af det, der er bygget, er foreningens sag. I en ejerforening ejer du lejligheden, men vægge mod naboer, etagedæk, rør og opgange er fælles, og de fleste vedtægter kræver, at bestyrelsen orienteres eller godkender, før der ændres.
Det står i vedtægterne og i husordenen, og det er der, du skal begynde. Nogle foreninger har et fast skema til ombygninger, andre beder om en mail til bestyrelsen, og enkelte har en administrator eller en byggesagkyndig, som skal se sagen først. Er du i tvivl, så spørg formanden, inden du beder os om tilbud. Det er nemmere at få et ja på forhånd end at forklare en færdig væg bagefter. ABF, andelsboligforeningernes fællesrepræsentation, har vejledning til andelshavere om ombygning og forbedringer, og den er et godt sted at se, hvordan foreninger typisk håndterer det.
Der er én situation, hvor du kan springe over: løse reoler, skabsvægge og rumdelere, der ikke er fæstnet i gulv, loft eller vægge. Det er møbler, ikke byggeri. Så snart der skal skrues en skinne i gulvet og en i loftet, er det en væg, og så gælder reglerne ovenfor. Det gælder også, når væggen er let, kan tages ned igen og ikke efterlader spor. Det er gode argumenter over for bestyrelsen, og vi skriver dem gerne ind i beskrivelsen, men de fritager ikke for at spørge.
Hvad beder bestyrelsen typisk om?
De fleste bestyrelser er ikke fagfolk, og de vil have nok til at kunne sige ja med god samvittighed og til at kunne svare naboen, der spørger, hvad der sker. Det betyder i praksis fem ting, og de er de samme i næsten alle foreninger, vi har leveret til. Har foreningen sin egen liste, følger vi den. Har den ikke, sender vi det her. Det er ikke meget, og det meste af det har vi alligevel skrevet ned i tilbuddet, så det er mest et spørgsmål om at sætte det op, så en bestyrelse kan læse det på et møde uden at skulle ringe og spørge.
- En beskrivelse af opbygningen: stålskelet, tykkelse, isolering, antal lag gips, og hvordan væggen fæstnes i gulv, loft og de tilstødende vægge.
- En tegning af lejligheden med den nye væg tegnet ind og med mål, så bestyrelsen kan se, hvor den står, og hvad den ændrer.
- Hvem der udfører arbejdet, med firmanavn, CVR-nummer og kontaktperson, så foreningen ved, hvem de skal ringe til.
- Hvordan lyd og brand mod naboen er håndteret, hvis væggen grænser op til en anden lejlighed eller til opgangen. For en væg inde i din egen lejlighed er svaret, at den ikke gør.
- En tidsplan med antal dage og arbejdstider, der holder sig inden for husordenen, og hvordan naboerne får besked.
- I nogle foreninger også: hvor affaldet stilles, om der bruges elevator, og om opgangen afdækkes.
Hvad er forskellen på en andelsforening og en ejerforening?
I en andelsforening ejer foreningen ejendommen, og du ejer en andel af foreningen. Det giver bestyrelsen et stort ord at skulle have sagt, fordi alt, hvad du bygger, i sidste ende bygges i foreningens ejendom. Til gengæld er andelsforeninger ofte vant til ombygninger, mange har en fast praksis for det, og de fleste er positive over for forbedringer, der gør lejlighederne bedre, så længe de er beskrevet ordentligt. I nogle foreninger skal en forbedring vurderes, når lejligheden sælges, og der kan en god beskrivelse af væggen fra os være det, der gør, at den tæller med.
I en ejerforening ejer du din lejlighed, og bestyrelsens rolle er mere afgrænset til det fælles: skel mod naboer, etagedæk, rør, facade og opgang. En væg inde i din egen lejlighed kræver sjældent en egentlig godkendelse, men vedtægterne kræver ofte, at bestyrelsen orienteres, og en forsatsvæg mod naboen eller et loft, der hænges i det fælles dæk, kræver typisk et ja. Vores anbefaling er den samme begge steder: send beskrivelsen, før du bygger, uanset om vedtægterne siger "godkendelse" eller "orientering". En bestyrelse, der har fået besked, er en bestyrelse, der ikke ringer midt i arbejdet.
Bor du til leje, gælder ingen af delene. Så er det udlejeren, der skal sige ja, og som regel skriftligt. Vi bygger ikke i en lejebolig uden udlejerens skriftlige accept, fordi det er dig, der hænger på det ved fraflytning. Udlejeren kan kræve væggen fjernet og lejligheden ført tilbage, og en gipsvæg efterlader huller i gulv og loft, som skal lukkes. Få det på skrift, hvad der skal ske med væggen den dag, du flytter, så er der ingen diskussion, når depositummet skal gøres op.
Typiske fejl, og hvordan du undgår dem
At bygge først og spørge bagefter
En væg, foreningen ikke har godkendt, kan kræves fjernet, og den tæller ikke som forbedring ved salg. Det koster en mail at undgå.
At sende bestyrelsen et tilbud uden beskrivelse
Et tal på et stykke papir siger ikke bestyrelsen noget om, hvad der bliver bygget. De vil have opbygning, tegning og tidsplan, og det er det, vi leverer med tilbuddet.
At tro, at ikke-bærende betyder, at ingen skal spørges
I en andelsforening skal bestyrelsen som regel spørges uanset. I en ejerforening skal de som minimum orienteres. Bærende eller ej afgør kun, om kommunen også skal ind.
At lade tømreren vurdere, om væggen er bærende
Det er en rådgivers opgave, ikke vores, og det er rådgiverens vurdering, foreningen og kommunen vil se. Vi siger, hvad vi ser, men vi skriver ikke under på, hvad en gammel væg bærer.
Hvornår skal kommunen også ind?
En let skillevæg inde i din egen lejlighed er som regel ikke en byggesag. Det bliver den, når en af tre ting sker: væggen, der fjernes eller bygges, er bærende, antallet af boliger ændres, for eksempel ved at to lejligheder lægges sammen eller én deles op, eller flugtveje berøres, som når en ny væg spærrer for vejen til et vindue eller en bagtrappe. I de tilfælde kræver arbejdet byggetilladelse fra kommunen, og Bygningsreglementet stiller krav til brand og flugtveje, som en rådgiver skal dokumentere, at projektet lever op til.
Om en væg er bærende, og om en ændring udløser en byggesag, afgør vi ikke. Det gør en byggesagkyndig, en ingeniør eller en arkitekt, der kender ejendommens konstruktion, og ved bærende vægge er det også dem, der beregner, hvad der skal sættes i stedet. Vi siger det ærligt, når vi kommer forbi: ser vi noget, der ligner en bærende væg, eller en ændring, der rører ved flugtveje, sender vi dig til en rådgiver, før vi giver pris på noget. Hvad man skal tænke på, når man vil vælte en væg mellem køkken og stue, står i guiden om københavnerlejligheder.
Grænser den nye væg op til naboen, uden at være bærende, er det ikke kommunen, men reglerne, der følger med: kravene til lyd mellem boliger gælder for det, der bygges, og det er det, foreningen vil have beskrevet. Her bygges væggen som lydvæg, og hvordan en lydvæg adskiller sig fra en almindelig væg, står på siden om lydisolerende vægge. Det er også den beskrivelse, bestyrelsen får, så de kan se, at der er taget højde for naboen.
Hvad leverer byBusk til ansøgningen?
Når du får et tilbud fra os, får du samtidig det, bestyrelsen skal bruge. Beskrivelsen af opbygningen er en del af tilbuddet, fordi vi alligevel skriver ned, hvad vi bygger, og hvad der ikke er med. Tegningen laver vi ud fra dine mål og vores besigtigelse, med væggen sat ind og målsat, så bestyrelsen kan se placeringen uden at skulle forbi. Firmanavn, CVR og kontaktperson står på tilbuddet, og tidsplanen skriver vi, når vi kender foreningens arbejdstider.
August giver tilbuddet og svarer på bestyrelsens spørgsmål, hvis de har nogen. Du får at vide, hvem der kommer og bygger, og ansvaret for både beskrivelsen og væggen ligger ét sted. Det er der bestyrelser, der lægger vægt på, fordi de så ved, hvem de skal ringe til, hvis naboen klager over støj på 2. sal en tirsdag formiddag. Vi går ikke i gang, før foreningen har sagt ja, og det gælder også, når du selv mener, at det nok skal gå.
Det, vi ikke leverer, er det, en rådgiver skal levere: vurdering af bærende konstruktioner, statiske beregninger, brandteknisk dokumentation og ansøgninger til kommunen. Skal du bruge det, siger vi det tidligt, så det ikke forsinker noget. I de fleste af de vægge, vi bygger i etageejendommene i Indre By og på Østerbro, er der ikke brug for det, og sagen klares med en mail til bestyrelsen og en uges tålmodighed.
Sådan får du foreningens ja uden forsinkelse
- Læs vedtægter og husorden, og find afsnittet om ombygninger, forbedringer eller ændringer af lejligheden. Notér, om der står godkendelse eller orientering, og om der er et skema.
- Skriv til bestyrelsen, at du overvejer en ny væg, før du har tilbuddet. Spørg, hvad de vil have, og hvornår de mødes næste gang. Mange bestyrelser mødes én gang om måneden.
- Tegn væggen i gipsvæg-beregneren, og send målene til os. Vi kommer forbi, og du får tilbud, beskrivelse og tegning.
- Send de tre ting til bestyrelsen sammen med en tidsplan og de arbejdstider, husordenen tillader. Er væggen mod naboen, så skriv, hvordan lyd er håndteret.
- Er der tvivl om bærende vægge, antal boliger eller flugtveje, så få en rådgiver ind, før du sender. Det sparer en runde.
- Når foreningens ja ligger på skrift, aftaler vi dage. Gem mailen sammen med tilbuddet, du får brug for den, den dag lejligheden skal sælges.
Beregn prisen på din nye væg
Tegn din væg, så regner vi prisen ud. Det tager under et minut, og du er ikke bundet af noget.
Anmeldt 5 ud af 5 efter over 450 opgaver
- Under et minut
- Gratis besigtigelse
- Helt uforpligtende
Vil du hellere tale med nogen om opgaven? Ring på 22 97 12 30.
Kilder og regler
- ABF, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation. Vejledning til andelshavere og bestyrelser om ombygning, forbedringer og vedtægter.
- Bygningsreglementet, kapitel 5: Brand. Kravene til brand og flugtveje, som afgør, hvornår en ændring bliver en byggesag.
- Bygningsreglementet, kapitel 17: Lydforhold. Kravene til lyd mellem boliger, som foreningen vil have beskrevet ved en væg mod naboen.