En gipsvæg i en københavnerlejlighed bygges med stålskelet, isolering og to lag gips som alle andre steder, men fem ting er anderledes i en ejendom fra 1880 til 1930: skæve gulve og lofter, pudslofter der ikke må bære væggen, over 3 meter til loftet, rør i de gamle vægge, og naboer på tre sider uden elevator. Det sidste ses i prisen: en væg på 4 x 2,4 meter med glat dør koster cirka 26.200 kr. inkl. moms på 3. sal uden elevator, hvoraf cirka 2.880 kr. er etagerne.
Alle tal på siden kommer fra vores egen prismodel ved standardforhold, ikke fra udførte opgaver. Du kan regne din egen væg med etage og dør i beregneren, og hvordan hele prisen på en gipsvæg er skruet sammen, står i prisguiden.
Hvad er anderledes ved at bygge en væg i en gammel ejendom?
Størstedelen af de lejligheder, vi bygger vægge i, ligger i etageejendomme fra årtierne omkring 1900: brokvartererne, Indre By, Frederiksberg og de ældre dele af Østerbro. De er bygget med murede ydervægge, bjælkelag af træ, pudslofter på rørvæv og skillevægge af bindingsværk eller tynde mursten. Det er solide huse, men de har bevæget sig i over hundrede år, og det mærker man, når man stiller en vaterpas op ad noget.
Det betyder ikke, at en gipsvæg er sværere at bygge der. Det betyder, at fem ting skal tages højde for, som ikke findes i et parcelhus fra 1970 eller en ny lejlighed i Ørestad. Ingen af dem er noget, du selv skal løse, men alle fem påvirker, hvordan væggen bygges, og et par af dem påvirker prisen. Vi gennemgår dem her, så du ved, hvad vi kigger efter, når vi kommer forbi, og så du kan se, om det tilbud, du sammenligner med, har taget højde for det samme.
- Skæve gulve og lofter: stålet rettes af med laser, så væggen står i lod, selvom rummet ikke gør.
- Pudslofter og stuk: væggen må ikke bære på loftet, og topskinnen skal fæstnes i bjælkerne, ikke i pudsen.
- Høje lofter over 3 meter: pladerne rækker ikke, så der kommer en ekstra række, og arbejdet foregår fra stillads.
- Faldstammer og rør i de gamle vægge: de skal findes, før stålet bores fast, og nogle gange skal den nye væg bygges tykkere for at skjule dem.
- Naboer på tre sider og opgang uden elevator: krav til lyd mod nabo, arbejdstider fra husordenen, og plader der bæres op ad trappen.
Hvordan bygger man en lige væg, når gulv og loft er skæve?
I en lejlighed fra 1890 er det almindeligt, at gulvet falder 2 til 4 cm hen over et rum, og at loftet gør noget andet. Stiller man en gipsvæg op efter gulvet, hælder den. Stiller man den efter loftet, hælder den den anden vej. Derfor begynder vi med en laser, der viser en lodret linje uafhængigt af rummet, og så rettes stålet ind efter den: bundskinnen følger gulvet, topskinnen følger loftet, og lægterne står i lod imellem dem, klippet i den længde, der passer netop der. Det tager længere tid end at måle én højde og klippe alle lægter ens, men det er forskellen på en væg, der ser rigtig ud, og en, der ikke gør.
Det samme gælder ved dørhullet. I et rum, hvor gulvet falder, skal karmen sættes i vater og lod uanset gulvet, og så tilpasses bundstykket og indfatningerne til det, gulvet gør. Ellers går døren op af sig selv, eller slæber i gulvet i den ene side. Hvor døren skal sidde, og hvad den koster, har sin egen side. Det, du skal vide, er, at et skævt rum ikke gør væggen dyrere i materialer, men den tager lidt længere tid at stille op, og det er med i det tilbud, du får efter besigtigelsen.
Hvorfor må væggen ikke bære på et pudsloft?
De gamle lofter er puds på rørvæv, som er sømmet op under bjælkerne. Pudsen er tung, sprød og holder kun, fordi den hænger jævnt fordelt i vævet. Skruer man en topskinne fast i selve pudsen, kan den løsne sig, og så har du en revne langs hele væggen eller, i værste fald, et stykke loft på gulvet. Derfor finder vi bjælkerne først, med en søger og med et par prøveboringer, og fæstner skinnen op i træet gennem pudsen. Ligger bjælkerne på tværs af den nye væg, rammer vi dem for hver 60 til 100 cm. Ligger de langs med, kan vi være uheldige at ramme et mellemrum, og så bygges der en løsning, hvor væggen ikke belaster loftet.
Stukken er et kapitel for sig. En stukkant langs væggene og en roset midt i loftet vil de fleste foreninger have bevaret, og mange ejere holder selv af dem. En ny væg på tværs af rummet skærer stukken over, og der skal tages stilling til, om stukkanten skal føres rundt om den nye væg, stoppes pænt ved den, eller om væggen skal stå så tæt på et hjørne, at den ikke rører rosetten. Det afgøres på stedet, og Bolius har en god gennemgang af, hvad man skal tænke over, når man deler et rum med en skillevæg. Skal loftet også laves om, står der mere i guiden om gipslofter og pudslofter.
Hvad betyder høje lofter og gamle rør for væggen?
En gipsplade er 2,4 eller 2,7 meter lang, og et rum i en ejendom fra 1900 er ofte 3,1 til 3,4 meter højt. Det giver en ekstra række plader for oven, med samlinger der skal forskydes mellem de to lag, så der ikke opstår en gennemgående fuge i pladehøjde. Lægterne skal være længere, og over cirka 3 meter arbejdes der fra stillads eller platform. Det er ikke dramatisk, men det er flere kvadratmeter væg end i et rum på 2,5 meter, og det er derfor, beregneren spørger om højden og ikke kun om længden. En væg på 4 meter i et rum på 3,2 meter er 12,8 m², ikke 9,6.
Rørene er det, der oftest overrasker. I de gamle skillevægge og i hjørnerne af rummene løber faldstammer, stigstrenge til vand og varme, og somme tider et gammelt gasrør, som ingen har set i årtier. Skal den nye væg stå op ad en gammel væg med rør i, eller skal den skjule en faldstamme, der står frit i et hjørne, bygges den tykkere. Med 100 mm stål bliver væggen cirka 150 mm og kan skjule det meste, og der skal en inspektionslem til, hvis der sidder en ventil eller en renselem. Vi finder rørene, inden vi borer i noget, og vi taler med VVS, hvis noget skal flyttes. Det er ikke os, der flytter rør.
Typiske fejl, og hvordan du undgår dem
At stille stålet op efter gulvet
Gulvet i en gammel lejlighed er sjældent i vater, og en væg, der følger det, hælder. Stålet skal rettes ind efter en laser, og hver lægte klippes i sin egen længde.
At skrue topskinnen i pudsen
Pudsloftet kan ikke bære noget, og en skinne i pudsen giver en revne langs hele væggen eller et stykke loft på gulvet. Skinnen skal op i bjælkerne.
At bore, før rørene er fundet
Bag de gamle vægge og i hjørnerne løber faldstammer, stigstrenge og gamle gasrør. Et bor i et vandrør på 3. sal er en dyr dag for tre lejligheder.
At begynde at rive ned, før rådgiveren har set væggen
Om en væg bærer, kan ikke ses på tykkelsen. Det afgør en byggesagkyndig, og det står i den tilladelse, foreningen og eventuelt kommunen skal give.
Hvad koster det, at der er naboer og ingen elevator?
I en etageejendom bor der nogen under, over og ved siden af dig, og det påvirker væggen på to måder. Den ene er lyd. Grænser den nye væg op til naboens lejlighed, gælder Bygningsreglementets krav til lyd mellem boliger, og så bygges den som lydvæg og ikke som standardvæg. Skal den bare dele dit eget rum i to, er det dig, der bestemmer, og en almindelig væg dæmper samtale, mens en lydvæg dæmper tv og musik. Den anden er arbejdstider. De fleste husordener siger noget om, hvornår der må larmes, og vi følger dem: typisk hverdage i dagtimerne, og vi giver naboerne besked, inden vi begynder at bore.
Elevatoren, eller manglen på den, kan ses direkte i tallet. Gipsplader, stål og isolering til en almindelig væg vejer flere hundrede kilo, og i en opgang uden elevator bæres det hele op ad trappen. Modellen regner ca. 100 kr. pr. m² pr. etage over stueplan. Er der elevator, trækkes ca. 2.750 kr. fra pr. 30 m². Tabellen viser, hvad det gør ved en lille væg.
| Væg | m² | Dør | Etage | Pris inkl. moms |
|---|---|---|---|---|
| Væg på 4 x 2,4 m | 9,6 | Ingen | Stueplan | 16.900 kr. |
| Væg på 4 x 2,4 m med glat dør, 3. sal | 9,6 | Glat dør | 3. sal uden elevator | 26.200 kr. |
Prisen er vejledende og beregnet ud fra standardforhold. Det endelige tilbud afhænger af forholdene på stedet, blandt andet gulv, loft og adgangsforhold. Dukker der noget op undervejs, hører du det med det samme, og du bliver aldrig opkrævet for noget, der ikke er aftalt.
Kan man vælte en væg mellem køkken og stue?
Ofte ja, men det er ikke os, der afgør det. Om en væg er bærende, skal vurderes af en byggesagkyndig eller en ingeniør, der kender ejendommens konstruktion, og i de gamle ejendomme er svaret ikke altid det, man tror. Nogle af de tynde murede skillevægge bærer bjælkelaget over sig, og nogle af de tykke gør ikke. En rådgiver ser på tegninger og på selve væggen, og skriver ned, hvad der må fjernes, og hvad der i så fald skal sættes i stedet, typisk en stålbjælke over åbningen.
Er væggen bærende, kræver nedrivningen som regel en byggetilladelse fra kommunen, og foreningen skal under alle omstændigheder sige ja. Er den ikke bærende, skal foreningen stadig spørges i de fleste andels- og ejerforeninger, og hvad bestyrelsen typisk beder om, står i guiden om ny væg i andelslejlighed. Det, vi gør, er at tage den ikke-bærende væg ned, køre affaldet væk, lukke sporene i gulv, loft og de tilstødende vægge, og bygge den nye væg, hvis der skal en. Skal der en stålbjælke ind, er det et større arbejde, som vi koordinerer med rådgiveren og de fag, der skal til.
Den mest almindelige opgave i den kategori er netop køkken og stue: den gamle væg mellem et lille køkken og en stue rives ned, og der bygges eventuelt en halvvæg eller en ny væg et andet sted, så køkkenet bliver en del af stuen. Det er den slags, vi laver meget af i lejlighederne i Indre By og på Østerbro, og det starter altid med rådgiverens vurdering, aldrig med en hammer.
Sådan foregår det i en københavnerlejlighed
- Du tegner væggen i beregneren med højde, dør og etage, og ser prisen. Det tager et minut, og du oplyser ikke noget om dig selv for at se den.
- Vi kommer forbi og ser rummet: gulv, loft, bjælkeretning, rør, stuk, adgang og naboforhold. Er der noget, der ændrer tallet, siger vi det her og ikke bagefter.
- Du får et fast tilbud på skrift fra August, med opbygningen beskrevet, så du kan sende den til foreningen. Han fortæller også, hvem der kommer og bygger, og ansvaret for det hele ligger hos os, ikke hos en underentreprenør, du ikke kender.
- Du får foreningens ja, og vi aftaler dage og arbejdstider efter husordenen. Naboerne får en seddel i opgangen.
- Vi afdækker trappe og gulve, bærer materialerne op, stiller stålet i lod, får elektrikeren ind, lukker væggen med to lag gips og rydder op hver dag.
- Væggen afleveres klar til maleren. Vi kører affaldet væk og fejer opgangen, og du står med en væg, der ser ud, som om den altid har været der.
Beregn prisen på din nye væg
Tegn din væg, så regner vi prisen ud. Det tager under et minut, og du er ikke bundet af noget.
Anmeldt 5 ud af 5 efter over 450 opgaver
- Under et minut
- Gratis besigtigelse
- Helt uforpligtende
Vil du hellere tale med nogen om opgaven? Ring på 22 97 12 30.
Kilder og regler
- Bygningsreglementet, kapitel 17: Lydforhold. Kravene til lyd mellem boliger, som gælder, når væggen grænser op til naboen.
- Bolius: Sådan bygger du en skillevæg af gips eller træ. Uafhængig gennemgang af opbygningen, som viser hvad der er standard, og hvad der er særligt for en gammel ejendom.